按照用于中长期贷款的短期资金比例从45%降至40%的规定，越南房地产信贷政策再次收紧，房地产企业自2018年开始发行债券到今年上半年呈加速之势。引领潮流的是绿地集团、商信西贡房地产股份公司、阳光集团（Sunshine）、发达房地产股份公司、文富投资股份公司等房地产巨头。

据越南国家证券委员会的数据显示，今年上半年企业债券发行规模约为60万亿越盾。其中房地产、建设、基础设施等产业的债券发行量达16万亿多越盾，占27%。不仅增加发行规模，房地产企业债券利率也大幅攀升，可能打破正在维持的低利率水平。2018年企业债券年利率普遍为8.5%至10%，至今企业债券年利率达11%至13%。甚至，利率有时达到14.45%，远远高于9%至11%的水平，是存款利率的两倍。

据越南国家银行的规定，2016年和2017年用于中长期贷款的短期资金最大比例分别为60%和50%，到2021年，预计降至30%，仅为之前的一半，导致房地产企业须另找可代替资金来源，其中包括企业债券。随着发行需求的增加，预计债券利率水平将继续上升，此时高利率发行可能给之后发行人施加压力。

作为融资渠道以降低对银行融资的依赖的企业债券市场发生积极转变是无可否认的，但高利率与风险并存。房地产企业债券通常以土地使用权作为担保资产，但资产的合法性如何、是否有争议、企业有没有把其资产用于其他交易等是尚未清楚的问题。胡志明市房地产协会认为，房地产企业近期发行大量债券是资金短缺的表现。

在此情况下，管理机构对投资者提出警告并主动提出风险防范措施是非常必要的，特别在公开和透明文化依然是资本市场的弱点的背景下。同时应制定企业信息披露制度，这样投资者和企业均能受到保护。