最近，与其给开发商付定金以购置期房，多个项目已采用不动产存管协议合同方式，其中的三方包括购房者、开发商以及银行。不少意见认为，这是符合的方式，有助于客户在最早时间接触到自己关注的项目，限制资金风险。然而，为了确保购房者的充分权利，必须得到职能机关的严密监控。

按照上述合同方式，客户必须缴纳一笔款项到被封锁的共同账户。到了双方协议的期限，如果项目具备出售条件，这笔款项将转成签署购房合同时的首付款或给客户退还。合同内容也包括购房者或开发商不履行义务的罚款条款。

满足共同趋势的措施

艮文力金融专家指出，国际惯例是客户要购置任何商品时都必须付定金以有权优先购置自己希望的商品。存管合同也是一种付定金方式，所以法律上是合法的。参与合同的各家银行也遵守法律规定。

Cen Invest集团副主席范清兴告知，在一般经营活动来看，协议存管以有权购置房地产是获多个国家采用，满足共同趋势的措施之一。信誉好，拥有优越位置的项目，项目质量高，瞄准小众市场或拥有合理价格政策吸引客户关注的开发商可以在出售之前对项目的购买力进行需求试探活动。

实际上，很多项目已采用付定金的方式。而存管合同是以有效力的条款、封锁账户来保障的三方民事合同，所以开发商不能使用这笔款项到其他目的。这是有助于开发商可以主动制定经营计划，能预估购房的客量以及制定价格政策依据，有助于客户可以以低价接触不动产。与一般的付定金方式相比，客户也可以减少更多风险，因为要是发生事故，一般的付定金方式难以从开发商或中介取回款项的。

对合同条款具体化

有关此方式会否违反《不动产经营法》规定的筹资条件的问题，不动产协会主席阮陈南表示，筹资方式属于获出售期房的条件的路线图规定。开发商只可以在完成：缴纳地税、具备建筑许可证、已建设地基、具备国家管理机关的住房出售许可证通知等各项手续后才能出售期房。届时才可以签署买卖合同。

各方之间按照存管合同的协议是按照《民事法》，尊重双方的民事自由权。存管的性质犹如留位子，体现自己对项目的关注。阮陈南主席指出，尚未进行买卖就不属于《不动产经营法》的范围。然而，存管的款项仅应在10% - 20%之间是合理，要是过高的话，一旦项目不能开展或开展进度缓慢会给购房者带来风险的。

此外，儘管账户获封锁，对买卖双方都安全，但要是项目不具备充分出售条件，仍可能会发生纠纷要打官司的。合同中注明购房者或开发商不履行义务会被罚款。如果购房者被罚，可以从他们在账户内原有的款项扣除。至于开发商违反的话，如何取得罚款，如何处罚呢？在这种情况下，银行的角色也尚未明确。因此，应补充、确定此问题以确保各方公平。

经济专家武庭映也认为，与证券市场一样，签署存管合同以购置期房是不动产的一种衍生产品，法律不禁止就可以进行。对开发商来说，这是有计算、有调整的创意做法，是正常活动。为了避免风险，所有民事合同都应对每个情况详细地规定具体的存管条款。预测若干可能性以及处理的措施，之后按照合同来解决。同意就签字，不同意就作罢。

河内不动产俱乐部副主席阮世蝶建议，必须进行系统化，在存管合同中完善三方的权利。鼓励此方式，但管理机关要严密监控。对于购房者，为了确保自己的权利，在签存管合同之前，务必仔细瞭解开发商的能力，项目质量，作担保的银行的能力等因素。

（来源：西贡解放日报）